179 postes, 1 décret, et une certitude : la frontière entre charges locatives récupérables et non récupérables ne laisse aucune place au flou. Ce n’est pas une question de ressenti, mais de droit. Et pourtant, chaque année, des locataires paient ce qui ne leur revient pas, des propriétaires réclament ce qu’ils ne devraient pas. L’équilibre du contrat locatif tient parfois à une virgule dans le bail, ou à une note de frais contestée.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 trace la ligne : il détaille sans ambiguïté les charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Pourtant, des erreurs persistent. Combien de locataires voient passer sur leur avis d’échéance des montants pour le remplacement d’un chauffe-eau en fin de vie ? Ou reçoivent une régularisation incluant la réfection du toit ? Ces dépenses n’ont jamais à leur être imputées. La loi tranche, mais la pratique trébuche parfois.
Les situations litigieuses se multiplient dès qu’une clause du bail s’écarte de la lettre du décret ou que la répartition des charges reste floue. Le moindre écart peut mener à une contestation… et à des remboursements parfois conséquents.
Comprendre la notion de charges locatives et leur cadre légal
Les charges locatives, ce sont toutes ces dépenses qui accompagnent l’usage quotidien du logement, son entretien, les petits services collectifs, bref, l’ordinaire partagé d’un immeuble habité. On les appelle aussi charges récupérables : le propriétaire avance, le locataire rembourse. Mais il ne s’agit pas d’un choix laissé à l’appréciation de chacun. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pose une liste exhaustive : eau, chauffage collectif, nettoyage des parties communes, ascenseur, entretien des espaces verts, taxe d’ordures ménagères… La règle est claire et ferme.
Le bail de location doit consigner tout cela noir sur blanc. Les montants, la manière dont ils sont calculés, la nature exacte des charges : tout doit être décrit, sans zone d’ombre. La loi du 6 juillet 1989 impose cette transparence, et la régularisation annuelle doit suivre la même logique. Un contrat bien rédigé limite les contestations et protège les deux parties.
Il faut distinguer deux mondes : les charges récupérables, limitativement listées, et celles qui ne le sont pas. Les grosses réparations, la taxe foncière, la gestion de la copropriété sortent du champ. Ce sont là les frais du bailleur, qui ne sauraient être transférés au locataire.
Pour bien cerner cette distinction, voici comment les charges se répartissent habituellement :
- Charges récupérables : entretien courant du logement, services communs, petites réparations d’usage.
- Charges non récupérables : travaux lourds, taxe foncière, frais de gestion, honoraires qui ne relèvent pas de l’exploitation courante.
Cette répartition n’a rien d’anodin : elle structure toute la relation entre propriétaire et locataire et sécurise les engagements de chacun. Un contrat solide passe par une lecture attentive de cette réglementation, sans arrangement ni interprétation hasardeuse.
Propriétaire ou locataire : qui paie quoi exactement ?
Dans la pratique, la frontière entre charges récupérables et non récupérables ne se discute pas. Rien n’est laissé à l’approximation. Chaque mois, le propriétaire demande au locataire une provision sur charges, en plus du loyer. Ce montant couvre les dépenses courantes : eau, entretien régulier, ascenseur, chauffage collectif. Tous ces postes figurent dans la liste officielle du décret du 26 août 1987.
Deux modes de paiement, deux logiques
La manière de régler les charges varie selon le type de bail. Voici les deux options les plus courantes :
- Provision sur charges : le locataire verse une avance chaque mois, ajustée après la régularisation annuelle. Le propriétaire doit alors transmettre les justificatifs, qu’il s’agisse de factures, du détail des charges ou du budget prévisionnel voté en assemblée.
- Forfait de charges : ce mode, fréquent pour les locations meublées ou les baux mobilité, fixe un montant mensuel qui ne bouge pas. Pas de régularisation en fin d’année : si les dépenses dépassent le forfait, le propriétaire ne peut réclamer aucun complément.
Lors de la régularisation annuelle, on compare ce que le locataire a avancé avec les dépenses réellement engagées. Si le bailleur a perçu trop, il rembourse. Si la provision était trop faible, le locataire complète. Ce système, basé sur la transparence, limite les contestations et instaure une confiance durable.
Quant aux charges non récupérables, gros travaux, taxe foncière, honoraires de syndic,, elles restent l’apanage du propriétaire. Cette frontière, posée par la loi, garantit un partage équitable et prévient bien des désaccords.
Zoom sur les charges restant à la charge du propriétaire
Certaines dépenses, appelées charges non récupérables, incombent exclusivement au bailleur. Il s’agit de frais qui ne peuvent, en aucun cas, être exigés du locataire, car ils relèvent de la gestion ou de la conservation du bien immobilier.
La taxe foncière en est le parfait exemple : elle concerne tout propriétaire, qu’il loue ou non son bien. Impossible de la transférer au locataire, c’est la loi qui le dit. Même chose pour les honoraires du syndic (hors gestion courante) : administration de l’immeuble, organisation de l’assemblée générale, rémunération spécifique du syndic, tout cela reste à la charge du bailleur.
Les gros travaux constituent un autre poste incontournable : ravalement de façade, réfection d’une toiture, remplacement d’une chaudière collective ou travaux sur la structure du bâtiment. Ces dépenses n’ont rien à voir avec l’usage courant du logement par le locataire. Elles servent à maintenir ou valoriser le patrimoine du propriétaire.
Enfin, certaines charges de copropriété ne peuvent être refacturées, notamment celles qui touchent à l’amélioration ou à la conservation de l’immeuble. Entretien d’ascenseur, espaces verts, nettoyage des communs ? Une partie peut être réclamée, mais la quote-part liée à la pérennité du bâtiment reste à la charge du bailleur. À chacun de prévoir ces frais dans le calcul de sa rentabilité locative, sans espoir de compensation auprès de son locataire.
Décrypter le décret 87-713 : points clés à retenir pour une répartition juste
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 n’est pas un simple texte technique : c’est le socle qui définit ce que le propriétaire peut, ou non, réclamer à son locataire au titre des charges. Rien n’est laissé à l’interprétation. Seules les dépenses mentionnées peuvent être refacturées.
Pour y voir plus clair, voici les principaux types de charges récupérables détaillés dans le décret :
- Entretien des parties communes, qu’il s’agisse de l’intérieur ou de l’extérieur : nettoyage, éclairage, remplacement d’ampoules, entretien des espaces verts.
- Eau froide, eau chaude, chauffage collectif : la consommation comme la maintenance régulière de l’équipement.
- Ascenseur et monte-charge : frais d’entretien courant, petites réparations, contrôles obligatoires.
- Taxes et redevances : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la redevance d’assainissement.
- Personnel d’entretien, gardien ou concierge : la rémunération peut être récupérée à 75% si le gardien assure nettoyage et sortie des poubelles, à 40% pour une seule tâche, et à 100% pour le personnel d’entretien non logé.
Les petits travaux d’entretien courant, comme le changement de joints ou de poignées, figurent aussi dans la liste. Tout ce qui concerne la structure ou l’amélioration du bien, en revanche, reste à la charge du propriétaire. Pas d’exception possible.
Lors de chaque régularisation annuelle, le bailleur doit fournir des justificatifs clairs : factures, décomptes, budgets prévisionnels. Ce niveau d’exigence favorise une gestion transparente, conforme à la loi, et réduit d’autant le risque de litige.
Une clé : s’en tenir à la lettre du décret, sans extrapolation, c’est garantir la paix locative. Toute tentative de contourner la règle finit tôt ou tard par se retourner contre celui qui la provoque. L’équilibre du contrat locatif, lui, ne supporte ni l’approximation, ni le flou.
