Dommages couverts par la garantie biennale : tout ce que vous devez savoir
Un robinet défectueux, une porte qui ne ferme plus ou un volet roulant bloqué peuvent engager la responsabilité du constructeur pendant deux ans après la réception des travaux. Pourtant, la liste des équipements concernés par cette couverture ne cesse d’alimenter les malentendus, chaque cas soulevant des interrogations sur les limites exactes de la protection offerte.
Certains éléments, pourtant essentiels au confort quotidien, échappent à cette garantie alors que d’autres, souvent oubliés, s’y trouvent inclus. La frontière entre ce qui relève d’une simple réparation et ce qui engage la responsabilité du professionnel reste source de confusion, voire de litiges.
Plan de l'article
Comprendre la garantie biennale : principes et cadre légal
Dès que le procès-verbal de réception est signé, les compteurs sont lancés. La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, s’impose automatiquement au constructeur pendant deux ans. Ce dispositif, défini par l’article 1792-3 du code civil et la loi Spinetta, a été mis en place pour offrir une protection au maître d’ouvrage face aux failles qui toucheraient certains équipements amovibles intégrés lors des travaux.
Son champ d’application ne s’étend qu’aux éléments posés à l’occasion des travaux, et qui peuvent être changés ou retirés sans porter atteinte à la structure même du bâtiment. La garantie biennale entre en jeu dès la réception, sans aucun délai supplémentaire. Le maître d’œuvre et le constructeur sont alors directement tenus de régler tout dysfonctionnement sur ces équipements.
Voici les points à retenir sur l’assurance et l’activation de cette garantie :
- Obligation de souscrire : le professionnel doit obligatoirement garantir ces équipements par une assurance spécifique, distincte de la garantie décennale.
- Lors d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), la protection s’active automatiquement au bénéfice de l’acheteur.
En cas de panne ou de mauvais fonctionnement d’un équipement, la procédure ne laisse aucune place à l’improvisation. Il convient d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur dans le délai de deux ans suivant la réception du chantier. Si le constructeur refuse d’intervenir, ou ne répond pas, il reste la possibilité de saisir le tribunal d’instance pour obtenir réparation.
Attention, la garantie biennale ne couvre jamais les défauts qui affectent la robustesse de la structure du bâtiment ou ceux qui relèvent de la garantie décennale. Elle vise exclusivement les problèmes de fonctionnement des équipements, sans toucher à la durabilité de l’ouvrage.
Quels éléments et dommages sont réellement couverts ?
La garantie biennale concerne une catégorie bien précise : les éléments d’équipement dissociables. Autrement dit, tous ces dispositifs installés lors de la construction ou à l’occasion de travaux, et qui peuvent être remplacés, démontés ou réparés sans incidence sur la structure du bâtiment.
Pour y voir plus clair, voici les principaux équipements concernés par cette garantie :
- les sanitaires (lavabos, robinetterie, WC),
- les radiateurs et systèmes de chauffage hors chaudière encastrée,
- les éléments de plomberie facilement accessibles (canalisations apparentes, chauffe-eau),
- les installations électriques amovibles, comme les prises, interrupteurs, tableaux non scellés,
- les volets électriques, stores motorisés, portes intérieures,
- les dispositifs de climatisation ou de ventilation posés.
La protection offerte vise uniquement le fonctionnement de ces équipements. Un volet roulant qui refuse de bouger, une chasse d’eau capricieuse, un radiateur qui reste froid : voilà typiquement des situations prises en charge dans le cadre de la garantie biennale. Le critère déterminant : l’équipement doit pouvoir être dissocié sans compromettre la structure. Dès qu’il est indissociable ou qu’il touche à la solidité de l’édifice, il tombe sous le régime de la garantie décennale.
À noter : ni les défauts d’esthétique ni l’usure normale ne sont visés par cette garantie. La garantie de parfait achèvement prend en charge les non-conformités ou les réserves notées lors de la réception, mais seulement pendant la première année. Ensuite, seuls les dysfonctionnements réels sur les équipements dissociables restent pris en compte par la garantie biennale.
Faire le bon choix d’assurance pour protéger votre projet
Choisir une assurance adaptée est une étape incontournable, que vous soyez maître d’ouvrage, promoteur ou investisseur en VEFA. La garantie biennale concerne en priorité le constructeur ou l’artisan. La loi n’impose pas d’assurance biennale au particulier, à la différence de la garantie décennale ou de l’assurance dommages-ouvrage. Pourtant, un professionnel sérieux ne néglige jamais ce type de couverture.
La responsabilité civile décennale s’impose à tous ceux qui interviennent dans la construction. Elle couvre les désordres les plus graves, ceux qui remettent en cause la structure ou la solidité du bâti, un champ bien plus vaste que celui des équipements dissociables couverts par la biennale. Ces deux garanties forment le socle de la protection assurantielle dans le secteur du bâtiment.
Professionnels : contrôlez systématiquement les attestations d’assurance de vos sous-traitants. Quant aux maîtres d’ouvrage, réclamez une preuve de souscription à la décennale avant de valider un devis. La moindre négligence peut vous exposer, notamment lors d’une revente. Une gestion rigoureuse des documents d’assurance garantit la tranquillité du projet.
La vigilance est aussi de mise à la réception des travaux : la date du procès-verbal de réception marque le début de toutes les garanties. Si un problème apparaît par la suite, le règlement se fait devant le tribunal d’instance. Chacun, à son poste, doit connaître ses responsabilités et s’entourer des bonnes garanties pour éviter les mauvaises surprises.
En matière de construction, la frontière entre sécurité et contentieux se joue souvent sur un détail d’assurance ou un délai respecté. Mieux vaut anticiper que batailler : car un projet immobilier, lui, ne laisse jamais place à l’improvisation.