Légalité de la demande de deux mois de caution pour la location immobilière

1, 2, 3 : la limite du dépôt de garantie n’est pas une question de hasard ou de négociation entre deux portes. En France, la règle est nette, le texte de loi sans ambiguïté. Pourtant, des demandes de deux mois de caution subsistent, parfois brandies comme une évidence, parfois glissées discrètement dans un contrat. Face à ces pratiques, mieux vaut s’appuyer sur les textes et connaître les nuances, car tous les cas ne se ressemblent pas.

Certains propriétaires s’appuient sur des exceptions : ainsi, pour une location meublée, la loi autorise bel et bien un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges. D’autres cas particuliers, comme les baux professionnels ou les locations saisonnières, brouillent encore plus les repères. On ne compte plus les malentendus entre locataires et bailleurs, chacun campant sur son interprétation du droit.

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Ce que dit la loi sur le montant du dépôt de garantie en location

Le cadre légal du dépôt de garantie s’est affiné au fil des années, notamment avec la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014. Tout dépend du type de location : vide, meublée, saisonnière, bail mobilité… Le contrat de location doit clairement stipuler le montant exigé, qui varie selon la formule choisie.

Pour un logement non meublé, la règle ne laisse aucune marge d’interprétation : impossible de réclamer plus d’un mois de loyer hors charges. Même si l’appartement vient d’être rénové, même si le locataire n’a pas de garant, la loi ne tolère aucun dépassement. Tous les baux classiques signés après la loi Alur sont soumis à ce plafond strict.

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Côté logement meublé, la législation se fait plus souple : le bailleur peut demander jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Cette latitude s’explique par la présence de mobilier, souvent soumis à rude épreuve et à des usages variés. À chaque bien son risque, à chaque contrat sa règle.

Une exception de taille : le bail mobilité, instauré par la loi Elan. Avec ce type de bail, destiné notamment aux étudiants ou jeunes actifs,, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, quel que soit le mobilier ou la durée du séjour.

Pour clarifier les plafonds, voici un rappel synthétique des montants légaux selon le type de location :

• Logement non meublé : 1 mois de loyer hors charges maximum
• Logement meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie exigible

Les locations saisonnières ou résidences secondaires échappent à ces plafonds : le montant du dépôt de garantie se fixe librement entre bailleur et locataire, à condition qu’il figure noir sur blanc dans le contrat de bail.

Deux mois de caution : dans quels cas cette demande est-elle légale ?

Exiger deux mois de caution ne relève pas d’un simple choix du propriétaire : c’est le type de location qui dicte la possibilité ou non de dépasser un mois de dépôt. Pour un logement vide, la limite d’un mois reste intangible, aucun motif, même un appartement flambant neuf, ne permet d’y déroger. La loi du 6 juillet 1989 verrouille la pratique, la loi Alur l’a encore renforcée.

Si l’on parle d’un logement meublé, le curseur monte : le bailleur peut alors demander jusqu’à deux mois de dépôt de garantie, toujours hors charges. Cette somme doit figurer explicitement dans le contrat de location. À noter : la présence d’une caution solidaire ne change rien au montant légal du dépôt. Elle rassure le propriétaire sur le paiement, mais ne justifie aucune majoration.

Le bail mobilité, de son côté, interdit formellement toute demande de dépôt, peu importe le mobilier ou la durée. Les locations saisonnières ou résidences secondaires offrent une liberté totale : bailleur et locataire s’accordent sur le montant, sans encadrement légal.

Locataires et propriétaires : droits, obligations et recours en cas de litige

Le dépôt de garantie ne se limite pas à un simple chèque signé en même temps que le bail : il offre une protection au propriétaire contre les impayés de loyers, charges non réglées ou dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Mais la restitution du dépôt ne se fait pas à la légère : après la remise des clés, le délai oscille entre un et deux mois, selon que le logement est rendu conforme ou non à l’état d’entrée. Un logement nickel ? Le bailleur a un mois. Quelques travaux ou factures impayées ? Le délai s’étend à deux mois, mais chaque retenue doit être justifiée, factures à l’appui.

Le locataire, lui, n’est pas démuni. Si le propriétaire tarde à restituer la somme ou retient un montant contesté, plusieurs solutions s’offrent à lui. D’abord, solliciter la commission départementale de conciliation pour tenter de régler le litige à l’amiable, sans frais. Si la situation bloque, direction le tribunal d’instance : la loi prévoit même une pénalité pour le bailleur en retard, équivalente à 10 % du loyer mensuel par mois de dépassement.

Voici quelques points de repère concrets pour sécuriser la pratique du dépôt de garantie :

• Le dépôt de garantie ne génère aucun intérêt au profit du locataire, même après plusieurs mois.
• Le versement doit toujours s’effectuer par chèque ou virement bancaire ; le paiement en espèces n’a pas sa place.
• La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut remplacer une caution classique, mais elle ne se cumule jamais avec une assurance loyers impayés.

Un état des lieux de sortie précis reste le meilleur allié des deux parties : la moindre différence avec celui d’entrée peut entraîner une retenue sur le dépôt. D’où l’intérêt de prendre le temps, de vérifier chaque détail, des murs aux interrupteurs, rien n’est anodin.

Au bout du compte, connaître ses droits, c’est aussi s’épargner bien des mauvaises surprises. Entre exigences légales et marges de négociation, la location immobilière reste un terrain de vigilance permanente, et la caution, plus qu’un simple chiffre, en dit long sur l’équilibre des pouvoirs entre locataires et propriétaires.